简介： 本案争议的焦点有三，第一本案的房屋认购书科不属于合约的范畴?第二本案的房屋认购书能否代表居间服务人员早已促使购房合约的正式成立?第三因委托人的原因造成合约无法正式成立，否影响居间人的报酬请求权?下面，将一一分析。2017年2月23日，原告肖某某经被告某房地产经纪公司获取房源信息，意欲出售一案外人在北京市房山区窦店镇某小区采购的房屋一套。原告肖某某亦到该小区看房，并在小区售楼部与该小区的房地产开发公司签定了该小区7-2-1502室房屋的认购书并缴纳了订金。当日，肖某某保险费被告居间服务费4万元。

此后，因肖某某丈夫系由外籍人士，未在场商议购房事宜，且原告肖某某购房资质予以审查通过，因此肖某某没能与小区的房地产开发公司签定月的商品房买卖合同，双方办理了房屋退订申请。原告指出，被告在缴纳了4万元居间服务费用之后，虽获取了几次房源信息，但至今未完成原告的出售房屋的居间服务，控告拒绝被告归还原告居间服务费用4万元并开销诉讼费。案件审理中，被告坚称：自己该做到的工作早已做到了，还包括讲解房源、协商开发商等，不表示同意归还服务费。

【法院裁决】 裁决被告公司归还原告服务费37000元。【案件分析】 本案争议的焦点有三，第一本案的房屋认购书科不属于合约的范畴?第二本案的房屋认购书能否代表居间服务人员早已促使购房合约的正式成立?第三因委托人的原因造成合约无法正式成立，否影响居间人的报酬请求权?下面，将一一分析： 一、房屋认购书不属于“合约” 我国《合同法》第424条规定：“居间合约是居间人向委托人报告议定合约的机会或者获取议定合约的媒介服务，委托人缴纳报酬的合约。

居间人促使合约正式成立的，委托人应该按照誓约缴纳报酬，居间人并未促使合约正式成立的，不得拒绝缴纳报酬，但可以拒绝委托人缴纳专门从事居间活动开支的适当费用”。根据该规定，居间分成两种类型： 一是报告居间，即居间人向委托人报告议定合约的机会; 二是媒介居间，亦即居间人向委托人获取议定合约的媒介服务。相比之下，后者除必须向委托人报告议定合约的机会外，还必须在委托人与第三人之间调停谈判，以促使交易正式成立。

似乎，本案所牵涉到的房屋买卖居间归属于媒介居间。本案中，作为居间人的被告公司虽然为委托人肖某某获取了房源信息，并就房屋出售前各项打算事项做到一定工作，但作为房屋出售方的小区售楼部并不知悉该居间人的不存在，亦即作为居间人的被告并没实际专门从事在委托人与第三人之间展开调停以促使合约正式成立的实质性工作。因此，居间人义务的遵守是不存在瑕疵的。

原告肖某某与案外人小区售楼部所签定的房屋认购书，通过该书内容与工作人员的释明。由此可知，认购书并不具备月的房屋买卖合约的效力，不能确认为买卖双方可行性出售意向的固定化。因其在达成协议出售意向后仍牵涉到买受人京房出售资格的审查等最重要问题，因此其对买卖双方皆无强制性和约束力。二、居间人并未达成协议增进合约正式成立的目的 居间人的报酬请求权作为一种期望权，根据我国《合同法》第426条的规定，其行使基础和前提是促使合约正式成立，而此处的“合约”应该是需要符合委托人市场需求、促成委托人发动居间服务邀请催促进而构建最后目的的合约，而并不包括不牵涉到实质内容的意向书、认购书等之类的协议文本。

故本案的房屋认购书并不具备合约的效力，所以，居间人也就失去了报酬请求权基础。三、合约并未议定原因不必定影响居间报酬请求权 依据我国《合同法》第426条、第427条规定，无论是居间报酬的提供还是居间服务费的获得，其基础皆是合约正式成立与否，而并不细究合约正式成立或未议定的原因。因此，因委托人原因而造成合约无法议定的并无法考订居间人并未顺利促使合约正式成立的事实，也必定无法沦为其申辩委托人拒绝归还居间服务费的理由。

故本案中被告以房屋买卖合约并未顺利议定系因原告自身购房资格不合乎为由，主张自身早已碰到了居间合约拒绝义务，有理由缴纳报酬的申辩主张没法律依据。依据案情，其仅有能取得部分委托人缴纳适当的居间服务费用。综上所述，原告肖某某虽然经过被告公司的居间服务签定了房屋认购书，但因原告在京购房资质问题最后没能与开发公司签定商品房买卖合同，合约没能正式成立。

故被告公司不得拒绝原告缴纳报酬，不应归还肖某某缴纳的居间服务费用。但被告公司确为原告肖某某获取购房信息以及议定购房合约的机会，并积极开展了一定的媒介服务，原告肖某某理所当然缴纳被告公司专门从事居间活动的适当费用。

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